IVA a 6% na construção habitacional

Nota Informativa por Bruno Magalhães e Rafael Gomes

Regime em vigor desde 1 de julho de 2026

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aditou à Lista I anexa ao Código do IVA a verba 2.42.1, criando um regime próprio para as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à habitação própria e permanente ou ao arrendamento habitacional. No continente, as operações abrangidas passam a beneficiar da taxa reduzida de 6%, desde que sejam cumpridos requisitos objetivos, temporais e documentais especialmente exigentes.

O regime, autorizado pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, foi, entretanto, objeto da Declaração de Retificação n.º 26/2026/1, de 13 de julho, e de três instruções administrativas da Autoridade Tributária e Aduaneira — Ofícios-Circulados n.os 25 116, 25 117 e 25 120, de 23 de junho, 24 de junho e 28 de julho de 2026. A aplicação da taxa reduzida exige, por isso, uma leitura conjunta do Código do IVA, do Decreto-Lei n.º 97/2026, do RJUE, das regras de IMT e Imposto do Selo e do regime da autoliquidação.

O novo regime: a verba 2.42.1 e o seu âmbito

A verba 2.42.1 da Lista I do Código do IVA abrange as “empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis” destinados à venda para habitação própria e permanente ou ao arrendamento para fins exclusivamente habitacionais, desde que o valor da transmissão ou da renda se mantenha dentro dos limites legais. A taxa aplicável é de 6% no continente, sem prejuízo das taxas reduzidas próprias das Regiões Autónomas.

Ao contrário da verba 2.23, a nova norma não exige que o prédio esteja situado numa área de reabilitação urbana, nem pressupõe uma operação de reabilitação urbana aprovada. Pode abranger construção nova e reabilitação, desde que exista uma verdadeira empreitada e que o imóvel seja afeto a uma das duas finalidades previstas. O regime acompanha, assim, o destino habitacional do produto final e não uma determinada localização urbanística.

Os limites são, até final de 2026, de € 660.982 na venda e de € 2.300 de renda mensal. O primeiro corresponde ao limite superior do segundo escalão de IMT aplicável à aquisição de habitação própria e permanente; o segundo, a duas vezes e meia a retribuição mínima mensal garantida. Estes montantes podem ser atualizados por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas finanças e habitação.

Para aferição dos limites, considera-se o valor global de cada operação. Incluem-se para o efeito os acessórios, equipamentos e serviços associados ao imóvel, ainda que sejam objeto de contratos juridicamente separados, não sendo o valor fracionado em função do número de comproprietários, adquirentes, senhorios ou arrendatários. A fragmentação contratual ou subjetiva não permite, portanto, contornar os tetos do regime.

Aplicação temporal

A taxa reduzida de 6% prevista na verba 2.42.1 aplica-se desde 1 de julho de 2026 e é temporária. Abrangerá empreitadas cujo procedimento urbanístico tenha tido início entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. Releva para este efeito a data de apresentação do pedido de licença, da comunicação prévia ou, nas obras isentas de controlo prévio, do pedido de parecer ou da informação sobre o início dos trabalhos. Além disso, o IVA tem de se tornar exigível entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2032, data em que a verba deixa de vigorar. Para as operações com IVA exigível entre 1 de janeiro e 30 de junho de 2026, a taxa reduzida só se aplica se o empreiteiro e o dono da obra optarem por ela em conjunto e corrigirem as faturas e as declarações. Quanto a este prazo de referência, relevará a data em que o IVA se torna exigível (faturas, autos de medição e adiantamentos), e não a data do contrato ou da conclusão da obra. Assim, sobre a facturação de trabalhos ou fornecimentos com data de reporte posterior a 31 de dezembro de 2032, incidirá IVA taxa normal.

Deste modo, a data de formalização do contrato de empreitada, ou da adjudicação, não serão factores determinantes para a delimitação da incidência do Iva à taxa reduzida, importando, sim, conservar o processo documental do ato urbanístico relevante e do início da utilização, atendendo aos períodos de facturação, dos pagamentos e dos autos de mediação, quando aplicável.

Construção para venda: preço, prazo e destino a HPP

Na construção ou reabilitação para venda, o imóvel tem de ser transmitido por valor não superior a € 660.982 e a aquisição deve beneficiar das taxas de IMT previstas para habitação própria e permanente. A transmissão deverá ocorrer no prazo de 24 meses contado da data documentalmente relevante que determina o início da utilização do imóvel.

De acordo com o Ofício-Circulado n.º 25 116/2026, nas operações sujeitas a controlo prévio esse momento corresponde, em termos gerais, à entrega ao município dos elementos previstos no artigo 62.º-A do RJUE, designadamente o termo de responsabilidade e as telas finais. Nas operações isentas de controlo prévio, atende-se ao termo do prazo legal subsequente à comunicação para utilização, sem prejuízo de eventual inspeção. A partir de 1 de outubro de 2026, nas obras sujeitas a licenciamento ou comunicação prévia continuará a relevar a data de submissão da comunicação de utilização devidamente instruída; nas situações sujeitas a comunicação prévia com prazo, passará a relevar o 10.º dia posterior à submissão, salvo se for determinada a realização de vistoria.

De igual modo, como pressuposto essencial para a aplicação do IVA à taxa reduzida, o título de aquisição deve declarar expressamente que o imóvel se destina a habitação própria e permanente do comprador e que a empreitada beneficiou da verba 2.42.1.

O (in)cumprimento posterior do destino declarado não condicionará a manutenção da taxa reduzida: se o adquirente não fixar o domicílio fiscal no imóvel no prazo de seis meses ou não mantiver a afetação exclusiva a habitação própria e permanente durante os doze meses subsequentes, não haverá lugar à regularização do IVA, aplicando-se antes, na esfera do comprador, um agravamento de IMT de 10% sobre o valor tributável, salvo nas situações extraordinárias previstas na lei.

Na perspectiva do promotor imobiliário, surge assim pertinente a necessidade de antecipar o correcto enquadramento contratual do contrato-promessa e, bem assim, do contrato de empreitada.

Construção para arrendamento: exclusividade e permanência

Na construção ou reabilitação para arrendamento, a locação deve beneficiar da isenção prevista no artigo 9.º do Código do IVA e destinar-se exclusivamente a habitação. A renda mensal não deverá exceder o montante de € 2.300, considerando-se, para o cômputo da renda mensal, o valor global devido pela utilização do imóvel e os serviços ou equipamentos associados. A exploração em alojamento local, hotelaria ou outras prestações tributadas em sede de IVA consideram-se, portanto, excluídas do regime em análise.

Em termos de requisitos temporais, o primeiro contrato de arrendamento deverá entrar em vigor no prazo de 24 meses contado do início da utilização. Além disso, durante os primeiros cinco anos, o imóvel tem de permanecer arrendado por, pelo menos, 36 meses, contínuos ou interpolados.

Os contratos têm de ser comunicados à Autoridade Tributária nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo e o proprietário deverá salvaguardar a imposição contratual da afetação habitacional, restringir subarrendamentos incompatíveis e conservar evidência das comunicações e recibos de renda adequados a documentar os períodos efetivos de vigência do arrendamento.

Conceito de empreita e projectos mistos

O conceito de empreitada é o do artigo 1207.º do Código Civil: uma parte obriga-se a realizar certa obra mediante um preço. O Ofício-Circulado n.º 25 117/2026 exige uma atividade material de construção ou reabilitação e remete ainda para a habilitação legal do prestador de serviços ao abrigo da Lei n.º 41/2015. A mera aquisição de materiais, equipamentos ou mobiliário não se converte numa empreitada pelo facto de existir entrega ou montagem acessória.

A instalação ou montagem pode integrar a empreitada quando o objeto principal seja a realização da obra, o bem fique incorporado de forma estável no imóvel e o trabalho se enquadre numa categoria legal de construção. Pelo contrário, a instalação simples, reversível ou meramente acessória à venda tende a conservar a natureza de fornecimento de bens. Serviços autónomos de arquitetura, engenharia, fiscalização, consultoria ou gestão de projeto também não beneficiam, sem mais, da verba 2.42.1.

A verba 2.42 refere expressamente as empreitadas de construção ou reabilitação, não prevendo, a sua extensão às subempreitadas. Assim, atendendo ao elemento literal da norma, a aplicação da taxa reduzida à empreitada principal não deverá, em princípio, ser automaticamente repercutida nas relações entre o empreiteiro e os subempreiteiros. Estas operações continuam, quando verificados os respetivos pressupostos, abrangidas pela regra geral de inversão do sujeito passivo aplicável aos serviços de construção civil, devendo o imposto ser autoliquidado à taxa concretamente aplicável à operação.

No caso de projectos mistos, reportados a frações elegíveis (para habitação) e a frações destinadas a comércio, serviços, turismo ou habitação, a taxa reduzida aplicar-se-á na proporção da afectação habitacional, sem prejuízo da observância dos demais requisitos aplicáveis. O Decreto-Lei n.º 97/2026 utiliza a razão entre, por um lado, a soma da área bruta de construção e da área excedente à implantação das frações elegíveis e, por outro, a soma das mesmas áreas relativamente a todas as frações. O critério vale tanto para prédios em regime de propriedade horizontal como em propriedade total.

A repartição concretiza-se pela consideração das áreas, não pelo valor de venda, pelo custo estimado ou pela permilagem. Para efeitos da manutenção do processo documental necessário à demonstração dos pressupostos de aplicação do IVA à taxa reduzida, o promotor deverá diligenciar, antes do início da facturação da empreitada, pela elaboração dos mapas de áreas e demais documentação técnica adequada a demonstrar os rácios de afectação do projecto, conciliado com os elementos urbanísticos e sujeito a revisão e actualização em caso de alterações.

Autoliquidação: quem fatura e quem entrega o imposto

O Decreto-Lei n.º 97/2026 alargou a regra de inversão do sujeito passivo do artigo 2.º, n.º 1, alínea j), do Código do IVA às aquisições abrangidas pela verba 2.42.1. O empreiteiro emite a fatura sem liquidar IVA e inclui a menção «IVA — Autoliquidação». O adquirente calcula o imposto à taxa reduzida e entrega-o ao Estado, sem prejuízo do direito à dedução que efetivamente possua.

A regra especial aplica-se mesmo quando o adquirente é um sujeito passivo que realiza exclusivamente operações isentas e não tem direito à dedução, como poderá suceder com um senhorio dedicado ao arrendamento habitacional. Nessa situação, o adquirente tem de cumprir as obrigações declarativas próprias e pagar o IVA autoliquidado até ao final do mês seguinte ao da operação. A ausência de direito à dedução não transfere a liquidação para o empreiteiro.

Já a regra geral de autoliquidação dos serviços de construção civil exige, em princípio, que o adquirente seja sujeito passivo de IVA e pratique operações que confiram direito total ou parcial à dedução. A regra especial da verba 2.42.1 é, portanto, mais ampla quanto ao perfil do adquirente, mas mais estreita quanto ao objeto: pressupõe uma empreitada efetivamente elegível.

A autoliquidação alcança adiantamentos e faturação antecipada, desde que já existam elementos suficientes para enquadrar a empreitada. Se o prestador liquidar IVA quando deveria aplicar-se a inversão do sujeito passivo, esse imposto não é dedutível pelo adquirente apenas por constar da fatura. A anomalia deve ser corrigida por documento retificativo e pelas correspondentes declarações.

Regularizações: perda e confirmação posterior do benefício

O benefício pode ser aplicado durante a execução da empreitada com base no destino projetado e vir a confirmar-se ou a perder-se mais tarde. O artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 97/2026 e os Ofícios-Circulados n.os 25 116 e 25 120 exemplificam situações que exigem a substituição das declarações periódicas originais daquelas em que o incumprimento pode ser regularizado no período em que se torna conhecido.

Se o imóvel for vendido por valor superior a € 660 982, se a venda ocorrer depois do prazo de 24 meses ou se a renda exceder € 2 300, deve ser corrigido o tratamento desde a origem. Em regra, são substituídas as declarações de cada período em que o imposto foi exigível, liquidando-se a diferença entre a taxa normal e a taxa reduzida, acrescida de juros compensatórios e sem prejuízo da responsabilidade contraordenacional.

Noutras situações de incumprimento — designadamente, em caso de omissão das declarações obrigatórias no título de aquisição, a falta de registo do contrato de arrendamento junto da AT, ou a inobservância dos períodos legais de vigência do arrendamento — a diferença de imposto é regularizada no período em que se verifica o facto, ou no período seguinte, na correspondente declaração periódica, sem prejuízo da contabilidade de juros compensatórios.

O Ofício-Circulado n.º 25 120/2026 veio esclarecer, ainda, exemplo de situação inversa: uma operação inicialmente faturada à taxa normal pode vir a reunir os pressupostos da verba 2.42.1. Neste contexto, dentro do prazo de caducidade de quatro anos, contado do momento em que as condições de acesso ao IVA à taxa reduzida se confirmam, o adquirente que tenha autoliquidado IVA à taxa normal poderá regularizar a diferença a seu favor.

Se o adquirente apenas pratica operações isentas e o prestador liquidou inicialmente IVA, a passagem ao regime especial exige uma atuação coordenada. O prestador emite nota de crédito com a menção adequada, regulariza o imposto inicialmente faturado e comprova que o adquirente tomou conhecimento da correção ou recebeu o reembolso; o adquirente procede então à autoliquidação à taxa reduzida. A opção retroativa relativa ao primeiro semestre de 2026 deve seguir esta lógica documental.

Reabilitação urbana: coexistência com a verba 2.23

A nova verba 2.42.1 não revogou a verba 2.23 da Lista I. Esta última continua a abranger, na redação resultante da Lei n.º 56/2023, as empreitadas de reabilitação de edifícios e as empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública localizados em áreas de reabilitação urbana legalmente delimitadas, bem como certas operações de reabilitação de reconhecido interesse público nacional.

Os regimes têm objeto diferente. A verba 2.23 assenta na reabilitação e na localização ou reconhecimento da operação; a verba 2.42.1 abrange também construção nova, mas exige um destino habitacional, limites de preço ou renda e prazos de venda ou arrendamento.

Para os procedimentos abrangidos pelo regime transitório do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023, mantém-se relevante a anterior redação da verba 2.23. O Acórdão uniformizador do STA n.º 3/2026, entendeu recentemente que a aplicação da taxa reduzida exigia, além da localização do imóvel em Área de Reabilitação Urbana (ARU), a prévia aprovação da respetiva Operação de Reabilitação Urbana (ORU).

Esta interpretação foi, entretanto, afastada pela Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, que, em interpretação autêntica da verba 2.23, esclareceu que basta a realização da empreitada em imóvel ou espaço público localizado em ARU legalmente delimitada, independentemente da aprovação de ORU, produzindo a lei efeitos desde a entrada em vigor da redação introduzida pela Lei n.º 64-A/2008.

Impacto prático

A verba 2.42.1 permite reduzir de 23% para 6% o IVA aplicável às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente ou ao arrendamento habitacional. O benefício não é, porém, automático: depende do cumprimento articulado de requisitos relativos ao procedimento urbanístico, ao contrato de empreitada, aos termos e condições de facturação, com ponderação do regime da autoliquidação e ao destino do imóvel.

A decisão de aplicar 6% deve ser documentada antes, durante e depois dos períodos de facturação dos trabalhos de empreitada e dos fornecimentos elegíveis, e sustentada pelos processos documentais conexos com a alineação do imóvel, ou com o seu arrendamento, de acordo com os requisitos e exigências que caracterizam o regime.