Arrendamento Urbano – Proposta de Alteração
13 de Outubro de 2026
Nota Informativa por Bárbara Figueiredo e Margarida Nascimento
A actual crise da habitação em Portugal, marcada pelo aumento dos preços de aquisição e das rendas, pela insuficiência da oferta e pela dificuldade de acesso a uma habitação adequada, tem motivado sucessivas intervenções legislativas. É neste contexto que surge a Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª, destinada a autorizar alterações ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), ao Código Civil, ao Código de Processo Civil e a outros diplomas conexos. A iniciativa foi aprovada na generalidade pela Assembleia da República, em 30 de Setembro de 2026, tendo baixado à comissão competente para apreciação na especialidade, sé entrando as propostas em vigor depois da competente aprovação.
Tendo como objectivo declarado aumentar a oferta de habitação para arrendamento, reforçar a confiança dos proprietários no cumprimento dos contratos e simplificar os mecanismos de reacção ao incumprimento, a reforma prevê alterações à fixação das rendas, às garantias exigidas aos arrendatários, à renovação e cessação dos contratos e aos procedimentos de despejo.
Uma das alterações mais relevantes consiste na eliminação da limitação à renda inicial de determinados novos contratos, prevista no artigo 34.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de Outubro. O regime actual estabelece limites à renda de um novo contrato relativo ao mesmo imóvel, tomando como referência a renda anteriormente praticada, sem prejuízo das excepções legais. A proposta pretende revogar essa limitação, conferindo às partes maior liberdade na fixação da renda. Embora a medida procure incentivar a colocação de imóveis no mercado, a eliminação do limite não garante a redução dos preços: num mercado caracterizado por elevada procura e oferta insuficiente, esta medida, ainda que pretenda animar o mercado, poderá acabar por traduzir-se em rendas iniciais mais elevadas.
A proposta pretende igualmente alterar o regime das garantias exigidas no início do arrendamento. Actualmente, o artigo 1076.º do CC permite a antecipação, por acordo escrito, de rendas até dois meses e limita a caução ao valor de duas rendas. O texto inicial da proposta prevê o alargamento da antecipação até três meses e a eliminação do limite específico da caução. Embora esta medida reduza o risco suportado pelos proprietários, a verdade é que também poderá constituir um obstáculo significativo ao acesso à habitação.
No plano do incumprimento, a iniciativa pretende reduzir de três para dois meses o período de mora necessário à resolução do contrato por falta de pagamento e reforçar a reacção aos atrasos reiterados. Prevê ainda a simplificação dos procedimentos conducentes à desocupação do imóvel, procurando acelerar a recuperação da sua disponibilidade pelo senhorio. Embora a celeridade processual constitua um objectivo legítimo, deverá ser assegurada a efectiva possibilidade de defesa do arrendatário, distinguindo-se o incumprimento deliberado das situações de dificuldade económica temporária. Quando esteja em causa a habitação permanente, a agilização dos despejos deverá ser acompanhada de mecanismos eficazes de prevenção da perda da habitação e de apoio às famílias vulneráveis.
Outra alteração relevante respeita à oposição do senhorio à renovação automática dos contratos. A proposta pretende eliminar a actual restrição temporal à oposição à primeira renovação, prevista no artigo 1097.º do CC, eliminação que, ainda que reforce a flexibilidade contratual e a possibilidade de recuperação do imóvel, poderá também reduzir a previsibilidade da permanência dos arrendatários. A flexibilidade deverá, por isso, coexistir com regras claras e previsíveis quanto à duração, renovação e cessação dos contratos.
A iniciativa contempla ainda alterações aos contratos de arrendamento anteriores a 1990, permitindo a sua transição para o NRAU e a actualização das rendas em determinadas condições, atendendo aos rendimentos do agregado e à situação pessoal do arrendatário. O texto inicial prevê salvaguardas específicas para determinados arrendatários idosos ou com incapacidade igual ou superior a 60%, associadas aos limites de rendimento aplicáveis, bem como um regime transitório.
Prevê-se ainda o alargamento de dois para três anos do período de permanência necessário ao exercício do direito de preferência do arrendatário na aquisição do imóvel.
A reforma assenta, assim, na ideia de que o reforço da segurança jurídica dos proprietários e a maior liberdade contratual poderão incentivar a disponibilização de imóveis para arrendamento. Todavia, o impacto sobre a oferta e os preços não deve ser presumido, dependendo igualmente da reabilitação de imóveis, dos custos de construção, do licenciamento, do financiamento e da fiscalidade.
A avaliação da reforma portuguesa deverá, por isso, considerar não apenas o número de imóveis disponibilizados e a rapidez dos despejos, mas também a evolução das rendas face aos rendimentos, os encargos iniciais exigidos, a estabilidade habitacional e as situações de perda de habitação. Os interesses em causa nestas matérias – o aumento da oferta de imóveis para arrendamento habitacional, a protecção dos arrendatários e a segurança dos proprietários – exigem medidas proporcionais e uma avaliação dos seus efeitos concretos.
Ou, dito de outra forma, atento o actual estado do mercado, a revisão das regras do arrendamento não resolve, isoladamente, a escassez estrutural de habitação. A mobilização de imóveis devolutos, a reabilitação do património existente, o investimento em habitação pública e a simplificação dos procedimentos de construção e licenciamento continuam a ser instrumentos essenciais. O principal desafio consiste em garantir que o reforço da confiança dos proprietários – que vem acentuado na proposta apresentada – contribui efectivamente para aumentar a oferta, sem agravar as barreiras económicas de acesso à habitação. A eficácia da reforma dependerá, assim, não apenas das alterações legislativas propostas, mas também da sua articulação com políticas públicas capazes de assegurar uma resposta habitacional acessível, estável e adequada às necessidades da população.